土地建物明渡（貸手側・借手側）

質問

私はアパートを持っており、賃貸に出しています。最近、賃借人の方の家賃が遅れており、滞納が3ヶ月分に達してしまいました。どのような方法をとることができるでしょうか。

回答

賃借人（入居者）に対して明渡しを求める場合、まず、賃借権（借家権）の根拠となる賃貸借契約を終了させるために、契約解除の通知をする必要があります。

契約を解除するためには、最高裁判所の判例上、1回だけの賃料不払いではなく、借主と貸主の「信頼関係」を破壊するに至る程度に賃借人が不誠実といえる状況であることが必要とされています。

通常は家賃3ヶ月程度が滞納になっていれば、信頼関係を破壊するに至る程度の不払いであると扱われています。

弁護士に依頼すると…
直ちに入居者に対して内容証明郵便で契約解除を通知し、不払賃料の支払いと建物明け渡しを求めます。この段階で入居者と示談交渉をして、不払分の支払を受けたり、明渡しを合意してもらうことができる場合もあります。
話し合いでまとまらない場合、入居者に対して賃料の支払いと明渡を求める訴訟を提起し、また、合わせて連帯保証人に対して滞納家賃を請求します。
裁判になった場合でも、裁判手続の中で和解（不払分の支払と明渡の合意）をすることもあります。
入居者が判決や裁判上の和解に従わない場合には、裁判所に明渡しの強制執行を申し立てることになります。
当事務所では、貸主側、借主側のいずれのご相談もお受けしております。